改變使用功能風險

案例：新興三路恒安小區(qū)

一些開發(fā)商為了賺取更大的利潤，往往通過改變房屋的使用功能來牟取暴利。例如，將地層停車庫改為商業(yè)鋪面，將地層住宅改為商鋪。

在恒安小區(qū)地層購買商鋪的黃小姐就遇到這種情況。2003年底，黃小姐在新興三路的恒安小區(qū)后座購買了一間鋪面，層高約三米，面積為52平方米，總投資約10萬元。由于當時這一路段還未開發(fā)，比較清冷，鋪面一直處于閑置之中，沒有出租。后來，黃小姐又到外地工作，一直無暇顧及這間鋪面。再后來，她回到梧州，發(fā)現(xiàn)新興三路近年來發(fā)展迅猛，高樓林立，所有的房產(chǎn)都有了不同程度的升值，黃小姐計劃將此鋪面出售。房屋轉讓需要出具產(chǎn)權證和土地使用證。于是，黃小姐到市房屋交易中心順利地辦到了恒安小區(qū)地層商鋪的產(chǎn)權證，并且使用功能注明為商鋪。但當她到土地局辦土地證的時候，工作人員卻告知，由于當年開發(fā)商將地層定為普通住宅，后來改變?yōu)樯啼伖δ埽_發(fā)商卻沒有到土地局辦理相關的變更手續(xù)，所以，黃小姐無法辦理土地使用證，必須要開發(fā)商補交費用，補辦手續(xù)后，個人才能辦理單獨的土地使用證。對此，黃小姐非常無奈，甚至一想起辦證就頭痛。因為恒安小區(qū)的開發(fā)商已經(jīng)轉制，不知從何入手才能讓開發(fā)商補辦手續(xù)。

風險提示：黃小姐購買商鋪時曾經(jīng)到房屋交易部門查詢，發(fā)現(xiàn)所有資料齊全，但她忽略了一點——土地使用性質是否清晰，沒有到土地局查詢。

物業(yè)方面風險　

案例：西環(huán)路商品房

梧州市的經(jīng)濟不太發(fā)達，一些市民還不習慣交物業(yè)費，甚至認為不用交物業(yè)費是一件好事，能夠節(jié)約開支，卻不知道，沒有物業(yè)管理的小區(qū)風險更大。

云山房地產(chǎn)開發(fā)公司在西環(huán)路開發(fā)了一幢商品房，旁邊是拆遷安置房，中間有較開闊的間隔，前后圍起成為一個小區(qū)。剛剛入住的時候，這幢商品房的業(yè)主沿用過去住舊屋的方式，每家每戶采用輪值的方式收水費，電表是各戶自行安裝的，各自繳納電費。入住的前3年，他們都住得非常開心，但第4年之后就開始出現(xiàn)問題了，一是地層的業(yè)主自行搭建臨時建筑，使公用的活動空間減少；二是排污管堵塞，各家各戶都不愿意承擔責任，最后居委會多次上門做工作才解決問題。

風險提示：沒有物業(yè)管理的小區(qū)問題多多。