九、追究交樓違約的技巧
有的購房人往往會遇到這種情形,接到開發(fā)商的交樓通知書,興沖沖地到樓盤一看,商品房的許多設施都沒有到位。對此,有的購房人急于入住,直接收樓。有的購房人則以書面方式明確通知開發(fā)商不接受交付,并要求開發(fā)商承擔遲延交付的違約責任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后,即使商品房根本不適于居住、使用,購房人也不能要求開發(fā)商承擔遲延交付的違約金。當然,如果商品房存在質(zhì)量問題,已收樓的購房人還是可以要求開發(fā)商賠償因質(zhì)量問題引起的財產(chǎn)損失,但這與開發(fā)商承擔遲延交付的違約責任是兩碼事,而且證明房屋的質(zhì)量問題的難度是相當大的,獲得賠償?shù)某杀据^高。相反,由于開發(fā)商已明顯違約,后者要求開發(fā)商承擔遲延交付違約責任的難度就小多了。
十、了解預售商品房轉(zhuǎn)讓的條件
在房地產(chǎn)交易中,存在預售商品房轉(zhuǎn)讓的情形,即原來的商品房預購人將購買的尚未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人,俗稱"炒樓花"。
由于預售商品房轉(zhuǎn)讓有利于轉(zhuǎn)讓人的融資,對受讓人而言,可能有價格上的優(yōu)惠,而國家又能增加稅收,因此,“炒樓花”雖然在理論上存在爭議,實踐中卻一直客觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)樓,其中涉及法律關系較為復雜,建議購房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來合同的具體情況后作決策。簡單而言,如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部價款,預售商品房的轉(zhuǎn)讓無須事先征得作為預售人的開發(fā)商同意。如果預購人尚未付清價款,則轉(zhuǎn)讓事先須征得預售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭,則情況更為復雜。但無論何種情況,預購人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,未登記備案的商品房買賣合同項下的預售商品房不得轉(zhuǎn)讓。 |