|
年末，銀行信貸政策普遍收緊，多家銀行已取消了二套房貸優惠政策，即便首套房7折優惠利率也未必能享受，對于房奴來說，如何貸款才能最大程度節省利息？銀行理財師表示，不同的貸款方式，需要支付的利息總額相差很大，房奴們不妨挑選最經濟、最適合自己的貸款方式。
招數1：加息周期可選固定利率房貸
加息預期下，浮動利率房貸將隨著銀行基準利率的提升而提升，而固定利率房貸則可以鎖定利率，因此固定利率房貸將更具吸引力。
業內人士表示，固定利率房貸的利率水平高于浮動利率，但預期明年可能有54個基點以上的加息，而浮動利率將在加息后也跟著上漲，因此，選擇3~5年期的固定利率房貸，則可以將利率維持在加息前較低的水平。
此外，目前中行、光大等銀行推出了固定+浮動型房貸業務，即此前采取浮動利率房貸的客戶，可在加息前轉換成固定利率房貸，為市民節約一筆利息成本。
對于有提前還貸打算的市民，在加息預期下選擇固定利率房貸，房貸期限內一次性將貸款本息還清，可避免加息后因利息增加帶來的損失。
招數2：公積金貸款利率更優惠
與商業貸款相比，公積金貸款不但可享受首付二成的政策，利率上也更低，目前首次購房采用公積金貸款，5年以上公積金貸款利率為3.87%。而目前，5年以上商業貸款基準利率為5.94%。
以50萬元貸款，期限20年為例，采用公積金貸款，按照等額本息還款法，每月還款金額為2995.76元；而如果采用商業貸款，貸款利率享受8折優惠，則每月還款金額為3231.66元，后者較前者每月多還235.9元。
當然，如果公積金可用金額比較低，則不妨嘗試公積金和商業貸款組合的方式。
招數3：等額本金還款法更能節省利息
目前主要有兩種還貸方式，即等額本金還款法和等額本息還款法，前者為遞減法，后者為等額法。銀行業人士建議，采用等額本金還款法更能節省利息，因為在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，本金還款法的利息總額要少于本息還款法，而且，本金還款法每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，一般情況下，還款后期的壓力要比前期輕得多。
仍以50萬元貸款，期限20年為例，如果采取等額本金還款法，需要支付的利息總額為近24萬元，越到還款后期，每月還款額度越少；而采取等額本息還款法，需要支付的利息總額為27萬余元，每月還款金額相同，但后者比前者利息支出要多近2萬元。
招數4：選合適房貸產品可減少利息成本
對于有提前還貸意愿的市民，可選擇銀行推出的各種房貸產品，在實現提前還貸的同時，還可減少利息成本。
如渣打銀行“活利貸”，通過將閑置資金存入還款賬戶，作為提前還款，直接抵扣貸款本金，在省息的同時自動縮短了還款期限。例如，劉女士貸款100萬買一套2室一廳的新房，貸款期限30年，劉女士可將這筆資金存入還款賬戶，在還款的第2個月，貸款本金就比原來減少了3000元，如果劉女士堅持每月將節省的3000元存入還款賬戶不支取，她最終還款的利息總額為55.5641萬元，而普通住房貸款利息總額需要115.8379萬元，可節省利息近60萬元。不過，該產品要求最低貸款金額為30萬元。
除此之外，氣球貸產品也可為市民提前還貸盤活資金，如深發展推出的“氣球貸”，主要是將貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金放在最后一次性償還，市民可申請10年期的貸款期限辦理按揭貸款，可與銀行約定以20年或30年的期限來計算月供，這樣貸款初期壓力不會太大，而且可在10年內償清貸款。 | 
