???? 擁有兩套甚至三套房子的家庭在長(zhǎng)沙并不少見，但隨著家庭人口的增多、收入的增加，買套更寬敞的房子住成為許多家庭的夢(mèng)想。在現(xiàn)金不夠、且不降低生活水平的情況下，怎么以小換大呢？紅網(wǎng)理財(cái)師、長(zhǎng)沙首屆“十大金牌理財(cái)師”得主之一、浦發(fā)銀行[21.35 0.76%]長(zhǎng)沙分行的國(guó)際金融理財(cái)師王卉就以本報(bào)讀者劉女士家庭為例，給出了答案。

????劉女士，32歲，丈夫34歲，夫妻均為公務(wù)員，小孩3歲。家庭月收入約8000元(含房出租收入)，現(xiàn)有住房?jī)商祝~支付，自住二居室，三居室因離單位較遠(yuǎn)，用來出租。有股票市值2萬(wàn)元，16萬(wàn)元三年期信托類理財(cái)產(chǎn)品，年收益率7.5%，2萬(wàn)元1年期定期存款。家庭月均支出約4000元，今年3月份，小孩上幼兒園，月支出將增加1500元。

????劉女士想在單位附近再購(gòu)一套三居室以改善居住條件，房?jī)r(jià)4500元/平方米，面積為125-130平方米。她的住房公積金一直未提取，賬上有3萬(wàn)元。她想知道如何規(guī)劃，才能早些住上大房子。

????劉女士家庭財(cái)務(wù)表

????月支出狀況表： 單位：元

????月收入 8000 月支出 4000 月節(jié)余 4000

????王卉根據(jù)以上數(shù)據(jù)為劉女士家庭資產(chǎn)進(jìn)行診斷，并給出三個(gè)結(jié)論：無負(fù)債，可適當(dāng)利用財(cái)務(wù)杠桿；財(cái)務(wù)自由度偏低，可提高股票類型投資產(chǎn)品的比例；未給小孩購(gòu)買保險(xiǎn)，建議配置小兒醫(yī)療險(xiǎn)。

????那么劉女士究竟該如何規(guī)劃家庭資產(chǎn)呢？王卉給出了三點(diǎn)建議。

????首先是購(gòu)房計(jì)劃。劉女士打算購(gòu)置的房產(chǎn)總價(jià)60萬(wàn)元左右，根據(jù)這一情況，王卉表示有兩個(gè)方案可供劉女士選擇。一是賣掉其中一處，所得房款用于購(gòu)房，不足房款貸款解決。二是借錢付首付，將兩處房產(chǎn)出租，租金用來還貸。“我建議她采用第一種方案，”王卉表示，目前劉女士的可用資金僅4萬(wàn)元(股票能全身而退的前提下)，而新房首付三成需要近19萬(wàn)元，資金缺口較大。該家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)本來就占比高，目前小孩教育金支出、孝親費(fèi)用均不高，正處于快速積累金融資產(chǎn)的階段，而房產(chǎn)的流動(dòng)性差，占用資金多，不利于金融資金的積累。基于以上理由，劉女士應(yīng)該把升值空間相對(duì)小或房齡相對(duì)長(zhǎng)的房產(chǎn)賣掉，將夫妻兩人的公積金提出用于首付，并申請(qǐng)公積金貸款。

????那么劉女士究竟該貸款幾成合適呢？王卉還幫她算了筆賬。小孩上幼兒園后，家庭月凈收入減至2500元，其中還要留出500—800元儲(chǔ)備小孩教育金，因此這部分錢中每月用來還貸的資金最好不要超過1500元，而她可用的公積金每月合計(jì)在700元(加上單位支付部分)左右，因此總月供不能超過2200元。如果貸款6成20年，以目前利率計(jì)算月供為2103元。因此，她必須至少首付4成才不會(huì)有還貸壓力。

????王卉還建議劉女士調(diào)整金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從目前看她的固定收益類理財(cái)產(chǎn)品占比過高。而從其家庭成員的年齡、職業(yè)收入等綜合因素考量，她完全可將家庭金融資產(chǎn)的60%即12萬(wàn)元用來配置股票及股票型基金，40%即8萬(wàn)元用來配置銀行理財(cái)產(chǎn)品、黃金等。另外，從月凈收入中拿出500—800元做基金定投，用于積累小孩教育金。

????“雖然公務(wù)員的收入比較穩(wěn)定，但一旦遭遇重大疾病，同樣會(huì)面臨很大的財(cái)務(wù)壓力。”王卉表示，公務(wù)員家庭也應(yīng)購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)作為社保的補(bǔ)充，其中首選重大疾病險(xiǎn)和意外險(xiǎn)，包括她的小孩。

????財(cái)務(wù)比率分析

????家庭財(cái)務(wù)比率 定義 實(shí)際比率 合理范圍 評(píng)價(jià)

????資產(chǎn)負(fù)債率 總負(fù)債/總資產(chǎn) 0 20%—60% 過低

????消費(fèi)比率 消費(fèi)支出/收入 44% 60% 基本合理

????儲(chǔ)蓄率 1—消費(fèi)率 56% 40% 基本合理

????平均投資報(bào)酬率 年理財(cái)收入/生息資產(chǎn) 7% 4%—10% 合理

????財(cái)務(wù)自由度 年理財(cái)收入/年支出 26% 100% 偏低

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