??? “山雨欲來風滿樓”，加息的風聲越傳越緊，房貸一族很多人開始盤算考慮提前還貸。“今年股市不好掙錢，再加上加息預期愈加強烈，銀行可能會面臨小股提前還貸風。”海通證券金融行業(yè)分析師謝鹽分析。
????“近來申請?zhí)崆斑€房貸的客戶的確明顯增多。”工商銀行一位陳姓信貸員表示。
????個人房貸對銀行來說是最為穩(wěn)定的利潤來源。提前還貸無疑會使銀行損失預期利息，特別是對貸款時間不長的借款人，所以銀行的潛規(guī)則是：能拖就拖。
????這讓房貸一族很“窩心”：想盡早擺脫“房奴”生活，銀行卻不想借款人提前還貸。
????不爽一：不滿一年不能還
????“說我貸款不滿一年，就不能提前還，如果一定要還就加收我6個月利息！”剛剛從中國銀行[4.16 0.24%]咨詢提前還部分貸款出來的郭先生忿忿地說，他認為這是銀行的霸王條款，因為在購房時，基本都有指定貸款銀行，同時大多數(shù)的銀行都有一年不能還款的限制，因此貸款人在選擇貸款銀行時幾乎沒有選擇的余地。
????據(jù)《投資者報》記者對北京地區(qū)房貸業(yè)務相對較多的16家銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前僅建行和中信沒有期限限制。華夏原則上也沒有限制(享受7折利率優(yōu)惠的客戶除外)，剩余的13家銀行都有期限限制，其中工行最短，貸款滿3個月即可提前還款，最長的是深發(fā)展，要滿2年方可。
????銀行方面認為，在接受貸款人申請時，付出了不低的審查成本，理應補足成本后再接受提前還款。
????對此，專家學者、律師也表示一年的期限限制基本合理。“一年之內(nèi)不能還，是可以理解的。”中央財經(jīng)大學銀行業(yè)研究中心主任郭田勇向《投資者報》記者表示，“如果貸款一年內(nèi)就還，可能對銀行整體資金運營、配置會產(chǎn)生影響。”
????他認為，銀行資金安排上按照短款短用，長款長用的原則。房貸歸于銀行的中長期貸款，如貸款人突然沒幾個月就還了，會影響銀行的資金安排；一年的緩沖期后，影響就會比較小。從這一點上，銀行也并不純粹是霸王條款。畢竟銀行要贏利。
????山西祝融萬權(quán)律師事務所王超群律師也向記者表示，一年內(nèi)不能還的規(guī)定，是出于成本考慮，有一定合理性，“但是一年的時間有點缺乏彈性，可以適當壓縮一下。”
????不爽二：一個月的預約期
????如果說一年的貸款期限還能接受的話，漫長的預約期就讓貸款人難以忍受了。
????很多銀行規(guī)定提前15個工作日或一個月預約，并在申請時將準備還款的資金打入指定賬戶。且不說這一個月的預約期是否合理，在實際申請過程中，銀行故意拖延審批時間屢見不鮮，三四個月才得到審批的大有人在；在這中間，貸款人不僅損失了準備還款資金所產(chǎn)生的利息和其他投資機會，還要繼續(xù)負擔這期間的還款利息，而貸款人本意是想減少還款利息。這讓被銀行尊為“上帝”的客戶很是惱怒。
????“這點銀行應該是有責任的。”郭田勇認為。
????“預約排期過長不合理，我覺得最好不要超過15天。”王超群表示。
????“這就說明銀行不愿意你提前還。”中國人民大學法學院教授、消費者協(xié)會副會長劉俊海告訴《投資者報》記者，“銀行強勢，就會想方設法讓消費者承擔更多的利息。”
????劉俊海認為最公平的做法是，銀行和貸款人雙方在簽訂合同時確定一個明確日期，“然而事實上，預約還款時間并沒有在合同上出現(xiàn)，因此這也是銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)認真思考的問題，還要加強行政指導。”劉俊海建議。
????“我還建議銀行，特別是銀行的高管，應該認真研究這類具有普遍性的問題，從細節(jié)入手，提高還貸銀行內(nèi)部審核效率。客戶審核時間長，固然銀行能取得有形財產(chǎn)利益，但無形的品牌利益更為根本，如果銀行能滿足客戶及時還貸的要求，實際上也是在實現(xiàn)品牌增值。”劉俊海進一步建議。
????不過，在預約排期時間上正在悄悄發(fā)生變化，在《投資者報》記者以還貸人身份咨詢建設銀行時，建行客服人員表示：“從今年起，北京城區(qū)提前還款無需預約，可以隨時還款。”廣發(fā)也無需預約。
????一個新推業(yè)務則無異于福音。中信銀行不僅無需預約，甚至為貸款人提供了一種更為方便的提前還貸服務，“向您推薦存貸寶業(yè)務，您提前還款資金可以存在這里，做活期存款使用，做為今后的應急備用，同時還能享受利息。”中信銀行紫竹橋支行信貸員向記者介紹。
????其余13家銀行則面無表情。
????不爽三：強收違約金
????“前幾年關于提前還貸也有過一次爭論，經(jīng)過各界努力，很多銀行現(xiàn)在不征收違約金了。”劉俊海表示。
????2005年底，在中國消費者協(xié)會召開“商品房銷售模式研討會”上，眾多專家認為：消費者提前償還房貸不違約，銀行收取違約金不合法。而這次會議的討論結(jié)果其后又得到廣泛的討論，并且獲得成效。
????《投資者報》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在限制期限外提前還款時，16家銀行中有12家取消了違約金。4家還有不同程度的違約金存在：交行、招行、興業(yè)、北京農(nóng)商行，另外深發(fā)展雖然表示不收違約金，但其在提前還款時會多收一個月利息，就是變相違約金。
????為何違約金沒有硬性取締？郭田勇和王超群一致認為，協(xié)議簽訂時，違約金一項合同上有顯示，既然簽約了，就表明認同，提前還，從法律上講就屬于違約，這也是沒有硬性取締違約金的一個重要原因。
????劉俊海表示，2010年經(jīng)濟形勢還有很多不確定因素，對銀行來說，及時收回貸款也是一件好事；另外每個貸款人的個人投資風險、偏好和承受能力、收入都是有個體性差異，“現(xiàn)在有錢銀行不讓還，讓他還時又還不起了，同時抵押品又有貶值現(xiàn)象……”因此銀行應該從正反兩方面看待提前還貸的事情，取消違約金。
????“終歸一句話，還是要倡導人性化的服務。不能光有五星級費用，沒有五星級服務，現(xiàn)在都在學國外怎么賺錢怎么收費，卻忘了國外銀行怎么提供人性化的服務。房貸本身就是契約自由基礎上的融資服務，因此還是應堅持消費為本的精神，這才是創(chuàng)造財富之源的一個競爭之道。”劉俊海如是告誡銀行業(yè)。 | 
