對話人：編輯 黃碧梅 記者 王煒

商品房預(yù)售制緩解了開發(fā)商的資金壓力，促進(jìn)了住房的市場供應(yīng)，成為我國新房銷售的主要方式。但是近年來商品房預(yù)售制度飽受詬病，甚至被認(rèn)為是導(dǎo)致樓市秩序混亂、房價飛漲的“幫兇”。兩會期間,多份提案議案建言改革或取消房地產(chǎn)預(yù)售制。是去還是留？關(guān)于商品房預(yù)售制命運的討論再次展開。

一問：為何屢屢遭詬病？

編輯：“爛尾樓”、“樓倒倒”等造成的糾紛，不少與商品房預(yù)售制的不完善有關(guān)。預(yù)售制漏洞究竟在哪呢？

記者：預(yù)售制也就是老百姓再熟悉不過的“買期房”。追溯這一制度的發(fā)展，我國商品房預(yù)售制度始于1994年。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，建立預(yù)售制模式的目的是扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壁壘。

由于這項制度允許開發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進(jìn)行銷售，使得開發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項制度很快就成為全國各地商品房銷售的主要方式。

隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟，預(yù)售制不完善帶來許多矛盾。導(dǎo)致的問題也逐漸顯現(xiàn)。

從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，這為部分開發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購房人對房屋本身的質(zhì)量、特點缺少足夠了解，即使交房時有問題，多數(shù)也只能被迫接受。從預(yù)售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，樓盤就可能“爛尾”，但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開發(fā)商的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了購房人。同時，由于預(yù)售制度在很大程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，導(dǎo)致市場魚龍混雜。市場向好時，許多開發(fā)商借預(yù)售之便，囤房囤地、捂盤惜售，借機哄抬房價。即便市場出現(xiàn)波動，大多數(shù)開發(fā)商也缺乏降價促銷的動力，一定程度上造成了近年來房價“緩跌急漲”的局面。大大干擾了市場的有序運行。

商品房預(yù)售制度導(dǎo)致購房人看不到房子就交錢，一旦房子出現(xiàn)問題，而在我國目前的法律框架內(nèi)，對開發(fā)商的懲罰措施十分有限。