????5鑰價(jià)數(shù)據(jù)終于公布，漲幅得到控制之時(shí)，期待中的降價(jià)似乎并未如外界預(yù)料的一般出現(xiàn)。于是，在一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果顯示80%網(wǎng)友對(duì)樓市調(diào)控效果不滿意的背景下，本輪樓市調(diào)控勝敗，又生懸疑。

????北京高策顧問董事長(zhǎng)李國(guó)平告訴記者，諸如北京一般的大型一線城市，調(diào)控政策能否有較大的效果，基本上取決于對(duì)游資尤其是外地資本的限制、控制和引導(dǎo)的程度，如果能夠把仍然具有投資需求的外地資本，控制在極少數(shù)的城市核心區(qū)內(nèi)，而不使其向周邊輻射蔓延，一方面可以實(shí)現(xiàn)對(duì)城市核心區(qū)土地利益的最大化攝取，另一方面也將起到平抑整體房?jī)r(jià)的作用。

????北京中原地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的研究也顯示，從有關(guān)投資最為關(guān)鍵的指標(biāo)——二手房交易市場(chǎng)的觀察情況看，外地資本向城市核心區(qū)集中，正在成為趨勢(shì)。

????據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部對(duì)監(jiān)測(cè)樓盤統(tǒng)計(jì)顯示：2010年5月，北京中高檔二手商品房成交均價(jià)為23673元/平方米，二手商品房買賣領(lǐng)先指數(shù)為305點(diǎn)，環(huán)比2010年4月下浮1.63%。“當(dāng)然，2010年4月價(jià)格同比仍然上漲30.6％。”該研究機(jī)構(gòu)的一位負(fù)責(zé)人解釋，這意味著城市核心區(qū)在未來(lái)轉(zhuǎn)讓的過程中更容易，回報(bào)更穩(wěn)定。

????正是在這樣的情況下，在北京已經(jīng)屢受限制的外地購(gòu)房資本開始向高檔商品房領(lǐng)域聚集。“市場(chǎng)反應(yīng)出乎我們的意料之外，我們現(xiàn)在恐怕要到7月才有鋅能夠銷售。”禧瑞都項(xiàng)目的一位銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，這是一個(gè)定價(jià)高達(dá)6萬(wàn)元位于北京東三環(huán)的高檔住宅項(xiàng)目。

????記者了解到，該項(xiàng)目購(gòu)買人群實(shí)際上主要是“非北京資本”，主要來(lái)自香港等地，在已有30組客戶登記中，香港資本占到一半以上。

????在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，一些港澳臺(tái)買家對(duì)目前CBD區(qū)域房?jī)r(jià)反映平淡，普遍認(rèn)為能接受區(qū)域7萬(wàn)～10萬(wàn)元/平方米的銷售價(jià)格，他們表示，與香港同地段的價(jià)格相比，北京CBD的房?jī)r(jià)上升空間大，市場(chǎng)預(yù)期良好。據(jù)了解，香港距離中環(huán)有兩站地的一處新開物業(yè)，最近開盤均價(jià)40萬(wàn)港元/平方米，頂層銷售價(jià)格為55萬(wàn)港元/平方米。

????“從我掌握的情況看，游資并沒有完全撤出，而是在找更安全的對(duì)象，就是那種即便價(jià)格波動(dòng)，也可以率先回升的。”山西投資商會(huì)副秘書長(zhǎng)于存飛告訴記者，而曾在過去5年中主要負(fù)責(zé)為香港投資客提供購(gòu)買咨詢的華美投資顧問公司董事長(zhǎng)孫長(zhǎng)林則告訴記者，他接觸的香港購(gòu)房客中，最常被提及的就是半山豪宅的例子，“ 他們經(jīng)常跟我說，1998年金融危機(jī)，樓價(jià)下跌的時(shí)候，豪宅也不可避免的下跌，但是一旦反彈，就是這些半山的豪宅，反彈最快。”

????SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，相對(duì)于龐大的購(gòu)買需求，北京樓市核心區(qū)的供應(yīng)量顯然不足。

????按照潘石屹的邏輯，隨著北京城市核心區(qū)土地開發(fā)殆盡，高端樓盤可開發(fā)用地幾近枯竭。城市核心區(qū)高端房源稀缺，目前在CBD區(qū)域，僅有禧瑞都、星源匯等少量住宅供應(yīng)。高端樓盤的新增供應(yīng)在短期內(nèi)捉襟見肘。有業(yè)內(nèi)人士分析，城市核心區(qū)高端市場(chǎng)的供需不平衡，一定程度上支撐這一產(chǎn)品層面的市場(chǎng)價(jià)格，而面對(duì)未來(lái)北京樓市僧多粥少的局面，市場(chǎng)博弈的結(jié)果，將有可能導(dǎo)致新政后期房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

????而這些，似乎都足以成為“非北京資本”向這些城市核心區(qū)域聚集的合理原因。

????面對(duì)限制購(gòu)買的新政，買房人將更傾向于選擇稀缺資源的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，其中城市核心區(qū)的高端房產(chǎn)將是中高端買家的首選，而偏大戶型的買家比重也將提高。“不過，這一切都只是針對(duì)核心區(qū)域的投資購(gòu)買行為，因?yàn)槲业目蛻粢呀?jīng)明確告知我，只看核心區(qū)的房源。”孫長(zhǎng)林說。

????“如果完全能引導(dǎo)成這樣，那么未來(lái)樓市的價(jià)格預(yù)期還是可以控制的，因?yàn)橹T如CBD地區(qū)的住房?jī)r(jià)格，實(shí)際上是和民生問題無(wú)關(guān)的。”李國(guó)平表示。

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