????2012梧州樓市年中回顧

????引言：

????時(shí)間的指針，擺到了7月，2012年上半年，就這樣過(guò)去了。這半年中，樓市最受關(guān)注的，莫過(guò)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)。事實(shí)上，針對(duì)房?jī)r(jià)，上半年本周刊曾與梧州零距離網(wǎng)站聯(lián)合展開(kāi)一個(gè)關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的問(wèn)卷調(diào)查。數(shù)據(jù)顯示，大部分購(gòu)房者認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)偏高了，不過(guò)他們依然認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)小幅上漲。這種對(duì)于房?jī)r(jià)的矛盾看法，或許正是當(dāng)前購(gòu)房者心態(tài)的寫(xiě)照。因此，我們就以“房?jī)r(jià)困惑”為話題，展開(kāi)本期梧州樓市上半年年中回顧報(bào)道。

????■本報(bào)記者 張淵騰

????梧州樓市發(fā)展至今，其每一個(gè)躍升的步伐，都與房?jī)r(jià)密切相關(guān)。房?jī)r(jià)，不但是衡量樓市發(fā)展水平的動(dòng)態(tài)浮標(biāo)，更是消費(fèi)者購(gòu)房置業(yè)的晴雨表。因此，每一個(gè)房?jī)r(jià)變動(dòng)的消息，都牽動(dòng)著百姓敏感的神經(jīng)。不如，我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)一個(gè)購(gòu)房者的故事，從他最近對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的糾結(jié)，看看這樣的困惑是否也曾在我們心里出現(xiàn)過(guò)。

?????困惑

????這半年房?jī)r(jià)有點(diǎn)看不明白

????在兩廣市場(chǎng)從事家電批發(fā)生意的盧玄寧，年過(guò)40的他，雖然手頭不算寬裕，但為了改善居住環(huán)境，還是決定再購(gòu)一套房。從今年年初開(kāi)始，他便著手物色樓盤，但兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)幾個(gè)月過(guò)去了，看過(guò)的樓盤著實(shí)不少，有些戶型也很不錯(cuò)，但最終還是沒(méi)有下訂。為何購(gòu)房決心那么難下？盧玄寧直言，不是房不好，是價(jià)格有點(diǎn)難以接受。

????一直以來(lái)，對(duì)于梧州的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，盧玄寧始終持肯定態(tài)度。他認(rèn)為，梧州有區(qū)位的潛在優(yōu)勢(shì)，居住環(huán)境舒適宜人，可開(kāi)發(fā)的土地資源稀缺，周邊同等城市的房?jī)r(jià)均大幅上漲，梧州房?jī)r(jià)沒(méi)有理由原地踏步啊。不過(guò)遺憾的是，這位梧州房?jī)r(jià)的忠實(shí)擁護(hù)者，卻在多次探盤咨詢后，對(duì)目前的梧州房?jī)r(jià)水平產(chǎn)生了質(zhì)疑。

????盧玄寧表示，今年國(guó)家的政策調(diào)控那么嚴(yán)厲，又是限貸又是限購(gòu)的，三四月份很多一二線城市的房?jī)r(jià)都開(kāi)始松動(dòng)了。不過(guò)如此調(diào)控舉措，似乎對(duì)梧州房?jī)r(jià)沒(méi)有多大影響。今年上半年，梧州主要在售樓盤，銷售價(jià)格幾乎在4000元/平方米以上，每平方米5000元左右的樓盤非常普遍。更有甚者，一些沿江樓盤的部分戶型標(biāo)價(jià)９000元/平方米以上，即使給予9折優(yōu)惠，每平方米也在８000元左右。面對(duì)這樣的房?jī)r(jià)，用盧玄寧的話來(lái)說(shuō)，叫“不問(wèn)不知道，一問(wèn)嚇一跳。”

????最讓盧玄寧耿耿于懷的是，今年5月初，他在新興二路某樓盤，看好了一套較為滿意的戶型，當(dāng)時(shí)銷售人員的報(bào)價(jià)是約為4200元/平方米。但為了多比較幾次，當(dāng)日沒(méi)有及時(shí)下訂。可一個(gè)星期后，當(dāng)盧玄寧再次咨詢這套房后，銷售人員告知價(jià)格漲到了4350元/平方米。就一個(gè)星期每平方米漲了約150元這個(gè)事，他和銷售人員論理了一番，在售樓人員看似“論據(jù)”充足的反駁下，盧玄寧只好灰溜溜走人。

????經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的探盤，盧玄寧覺(jué)得，今年上半年，梧州房?jī)r(jià)還是漲的，但漲得有點(diǎn)讓人看不明白。他表示，在全國(guó)房?jī)r(jià)合理回調(diào)過(guò)程中，類似南寧這樣的城市，很多樓盤的房?jī)r(jià)都回調(diào)到每平方米6000多元，而梧州部分在售樓盤房?jī)r(jià)也接近這個(gè)水平，梧州樓市拿什么和南寧樓市比？顯然個(gè)別樓盤定價(jià)過(guò)高了，比如河西某靠山樓盤，去年銷售均價(jià)約為3200元/平方米，而今年上半年一舉提到了4200元，半年時(shí)間就提了1000元，你說(shuō)這個(gè)依據(jù)在哪里？

????對(duì)于梧州個(gè)別樓盤房?jī)r(jià)的“跳高”現(xiàn)象，今年5月份出席在梧州舉辦的西江經(jīng)濟(jì)財(cái)富論壇的著名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀，在接受本報(bào)專訪時(shí)說(shuō)到，近期三線城市房?jī)r(jià)的飛漲，是對(duì)前期房?jī)r(jià)較低的一個(gè)補(bǔ)充，但并不意味著這種瘋漲會(huì)長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)下去。對(duì)大部分三線城市而言，房?jī)r(jià)就是在一個(gè)區(qū)間內(nèi)震蕩盤整，大漲大跌的可能性都不大。根據(jù)梧州這樣的城市定位，主流樓盤房?jī)r(jià)均價(jià)為4000多元，還是在比較合理的范圍內(nèi)，但如果說(shuō)主要樓盤都普遍賣到了8000元，這個(gè)可能就離譜了點(diǎn)。

?????調(diào)查

????即使是偏高了還可能再漲

????實(shí)際上，盧玄寧對(duì)房?jī)r(jià)的困惑，在廣大購(gòu)房人群中，有一定的代表性。今年3月份，本周刊聯(lián)合梧州零距離網(wǎng)站展開(kāi)一個(gè)關(guān)于梧州房?jī)r(jià)走勢(shì)的問(wèn)卷調(diào)查。截至7月18日，共有269位網(wǎng)友參與投票。數(shù)據(jù)顯示，大部分購(gòu)房者認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)偏高了，不過(guò)他們依然認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)小幅上漲。

????在“你認(rèn)為目前梧州的房?jī)r(jià)合理嗎” 這一問(wèn)題中，有85.6%的網(wǎng)友認(rèn)為“偏高”了，認(rèn)為“合理”的占比10.4%，認(rèn)為“偏低”的僅為3.3%。房?jī)r(jià)偏高的聲音以壓倒性的優(yōu)勢(shì)，成為這一問(wèn)題的主導(dǎo)聲音。

????而奇怪的是，盡管絕大部分網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高，但他們也同時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)還可能小幅上漲。在“今年梧州房?jī)r(jià)上漲還是下跌？”這一問(wèn)題中，有36.8%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“小幅上漲”，27.2%的網(wǎng)友認(rèn)為會(huì)“小幅下跌”，僅有14.5的網(wǎng)友認(rèn)為“不漲不跌”。

????盡管有36.8%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“小幅上漲”，但對(duì)目前梧州房?jī)r(jià)定價(jià)的方式也表示大為不滿。在“你認(rèn)為目前梧州的房?jī)r(jià)透明嗎”這一問(wèn)題中，有82.1的網(wǎng)友認(rèn)為“不透明”，認(rèn)為“透明”的只占比6.7%，而說(shuō)不清楚的占比11.1%。

????那網(wǎng)友究竟對(duì)什么樣的房?jī)r(jià)最滿意？在“你對(duì)梧州房?jī)r(jià)均價(jià)的心理價(jià)位是多少” 這一問(wèn)題中，46.8的網(wǎng)友選擇“3000元以下”，31.2%的網(wǎng)友選擇“3001—3500元”，11.9%的網(wǎng)友選擇“3501—4000元”，而選擇“4001元以上” 的僅占約10%。從數(shù)據(jù)可明顯看出，均價(jià)越高，離購(gòu)房者的心理價(jià)位越遠(yuǎn)。

????但購(gòu)房者的這些訴求，與當(dāng)下的實(shí)際房?jī)r(jià)卻極不吻合。目前在售主要樓盤每平方米普遍在4000元以上，如果這些數(shù)據(jù)表明消費(fèi)者的購(gòu)房意愿，那么就說(shuō)明目前的購(gòu)房意愿并不算太強(qiáng)。在“你打算今年買房嗎”這一問(wèn)題中，選“看看再說(shuō)” 的占比55%，選“一定不買”的占比23%，而選“一定買”的僅占11.1%。可以看出，房?jī)r(jià)的因素，是左右消費(fèi)者購(gòu)房的重要因素之一。

????針對(duì)這種現(xiàn)象，梧州寶之杰項(xiàng)目咨詢有限公司總經(jīng)理梁秀昌認(rèn)為，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)知，普遍存在示弱心理。也就是說(shuō)，基于一定的經(jīng)濟(jì)背景，在面臨多項(xiàng)選擇時(shí)，消費(fèi)者對(duì)事物的認(rèn)知，往往會(huì)從偏于有利自己的方向預(yù)想。比如，幾年前，長(zhǎng)洲區(qū)剛開(kāi)發(fā)時(shí)，上3000元/平方米的房?jī)r(jià)，消費(fèi)者都覺(jué)得偏高了，一時(shí)間難以接受。但發(fā)展到今天，該片區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)上沖5000元。這時(shí)，就有人開(kāi)始懷念3000元/平方米的時(shí)代了。

????析疑

????面對(duì)如此房?jī)r(jià)該如何買房

????房?jī)r(jià)已經(jīng)空前高漲，究竟該不該現(xiàn)在買房？這對(duì)打算購(gòu)房而又尚未拿定主意的盧玄寧而言，的確是很糾結(jié)的一件事。在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們不妨來(lái)聽(tīng)聽(tīng)業(yè)內(nèi)人士的看法。

????在麗港華府策劃部經(jīng)理高智勇看來(lái)，要弄清楚該不該買房或買什么房這一問(wèn)題，首先就涉及到如何看待房?jī)r(jià)這一問(wèn)題。今年以來(lái)，梧州樓市無(wú)論是銷量還是價(jià)格，都保持較為平穩(wěn)的水平。哪怕是部分樓盤價(jià)格出現(xiàn)一定程度的上漲，也不會(huì)是阻礙銷售的因素。不同的樓盤有不同的消費(fèi)群體，對(duì)消費(fèi)能力有限的客戶而言，3000元的均價(jià)或許都太高了；而對(duì)較為高端的客戶，每平方米8000元也不見(jiàn)得太高。因此判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)的高低，不能簡(jiǎn)單地從均價(jià)下定論，而要從需求和供給兩方面進(jìn)行分析才更客觀。高智勇認(rèn)為，自去年政策調(diào)控以來(lái)，梧州樓市進(jìn)入一個(gè)去投資、投機(jī)需求的過(guò)程。至今年年初，梧州的投資、投機(jī)性購(gòu)房需求基本被消耗殆盡，剛性需求開(kāi)始成為上半年樓市的主導(dǎo)。這便導(dǎo)致今年上半年樓市穩(wěn)步上升的局面，房?jī)r(jià)也處于相對(duì)穩(wěn)定的水平。對(duì)于一些地段好、品質(zhì)高、配套全、性價(jià)比高的樓盤，因其產(chǎn)品買少見(jiàn)少，價(jià)格出現(xiàn)上漲，也不足為奇。

????而又是什么支撐了梧州房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲？海駿達(dá)花園策劃部一位姓張的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，今年梧州的樓市穩(wěn)步上漲基本沒(méi)有懸念。從成本角度而言，近幾年來(lái)，梧州的土地成本、開(kāi)發(fā)成本、人力資源成本都大幅度提升，這些成本會(huì)通過(guò)價(jià)值鏈的傳導(dǎo)作用，最后間接轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。再者，梧州目前正處于工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展時(shí)期，城市發(fā)展空間較大，而城區(qū)能用于住宅開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越稀缺，這無(wú)疑會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的拉高產(chǎn)生積極作用。

????那么房?jī)r(jià)的上漲，將會(huì)以什么方式呈現(xiàn)？對(duì)此，中奧地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司總經(jīng)理李光環(huán)有自己的看法。他認(rèn)為，隨著梧州樓盤開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性的顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)的上漲將呈現(xiàn)一種非對(duì)稱的形式，高價(jià)和低價(jià)的分層將越來(lái)越明顯。未來(lái)一段時(shí)間，紅嶺片區(qū)周邊開(kāi)發(fā)的加快，將會(huì)讓“3”字頭房?jī)r(jià)的樓盤得到大量補(bǔ)充。與此同時(shí)，而一些資源稀缺型的江景樓盤，將會(huì)在價(jià)格方面有較大幅度拉升，形成一個(gè)售價(jià)從“3”字頭綿延在“8”字頭或“9”字頭的價(jià)格區(qū)間。從中不難看出，我們所說(shuō)的房?jī)r(jià)上漲，不是整個(gè)市場(chǎng)各個(gè)樓盤都上漲，而是因?yàn)閭€(gè)別樓盤房?jī)r(jià)的躍升式拉高所致。

????通過(guò)以上分析，對(duì)市場(chǎng)有更深的了解后，盧玄寧顯然沒(méi)有那么迷茫了。下一步，他打算從自身消費(fèi)定位出發(fā)，先鎖定一部分樓盤，再逐一去淘選。他堅(jiān)信，只要行情把握準(zhǔn)確、選樓方法得當(dāng)，買到稱心房子，還是有可能的。

????編后：

????最近半年來(lái)，經(jīng)過(guò)一番嚴(yán)厲的調(diào)控后，各方力量在激烈博弈，樓市行情如風(fēng)里云霧里花，不說(shuō)類似于盧玄寧這樣的購(gòu)房者看不明白，哪怕是專業(yè)營(yíng)銷人員對(duì)此心里也沒(méi)底。不管如何，樓市調(diào)控，本意是打壓投機(jī)性購(gòu)房行為，而對(duì)剛性需求是保護(hù)的。作為普通購(gòu)房者，如果購(gòu)房是為了自住，而且還急著要入住，面對(duì)還可能上漲的房?jī)r(jià)，果斷選擇適合自己的房型并及時(shí)下訂，未嘗不是個(gè)好辦法。