????購買使用權存在極大的法律風險

????根據今年十月份廣州媒體所做的調查分析，目前，廣州市有超過100萬老年人，但社會養老機構的床位數僅有約3萬張，共中三分之二是民辦養老機構。

????一位業內人士告訴記者，入住老人院門檻并不低，首先要繳納一筆不菲的入院費。公辦養老機構入住院費用最低，一般情況下也需要有5000元。而一些民辦養老院的入院費則較貴，從幾千到十萬元不等。由于公辦養老院常常是一房難求，大部分老人只能入住較貴的民辦養老院。

????據介紹，大型民辦養老院現狀為收費靈活，入住門檻高，可以按天，按月，有也可長住。長住的老人占95%以上，大概是100元一天。按月收費則大概2400元到2600元，入住一般要先交幾萬元入住費，之后每個月繳納伙食費、服務費等費用。但像頤福居·尊長園項目動輒需要幾十萬的項目，而且服務收費要5千到7千多的，在廣州市還是第一次出現。

????而公辦養老院根據廣州市老人院官網上公開的收費標準，入院時需一次性交住院設備費4800元或5000元，及費用保證金20000元，入院一次交齊。每月繳費標準，按老人所在區及生活自理能力而定。伙食費按實際支出收費。特殊護理費是25元/天，重病急救按實際天數計。這個收費標準在廣州市屬于中等水平。和國內其他養老院不同的是，60%的入住老人都是廣州各個街道送來的孤寡老人和“三無”老人，而且這些老人入院后，吃、住、就醫都是完全免費。

????項目負責人黃東升介紹，該項目是在吸取香港養老模式的經驗，開創了高素質社區養老的新模式，但有業界人士分析認為，這個項目就是徹頭徹尾的非法項目，只是以“養老概念”為營銷噱頭，最后難免成為了某些人的吸金“利器”。

????在不少業內人士看來，目前中國并沒形成真正意義的“養老地產”，多數企業是想借“養老概念”試圖在地產領域分得一杯羹，更不排除部分項目把養老公寓作為吸金的“噱頭”。

????目前，廣州多數養老地產項目是通過劃撥或轉讓集體用地規劃而成的中高端“老年公寓”，一般入住者沒有產權，辦不了房產證。對購買者而言，買的只是使用權，最多20年。相關業內人士稱，但是這個項目沒有經過政府部門劃撥，也不屬于集體用地，其產權是國有土地，規劃用途是公共綠地，而且還處于白云山生態控制區，這個項目屬于違建，隨時有被政府強拆的風險。市民購買20年的使用權，權益無法得到保護。

????廣東法制盛邦律師事務所律師楊文龍則介紹，這種房子產權不具備土地使用權，具有臨時性質，在這過程中如果遇上政府拆遷等，承租人的錢隨時有可能打水漂；而承租市民如果長租，等于是提前透支了租金，如果屆時建筑被拆，將面臨投進去的錢不能返還，造成被動。租上租理論上是可以，前提是上一手的出租人同意這手的人可以轉租，這個租賃合才有效。如果上一手不同意，就是無效的。但是，租上租重重疊疊越多，造成越多的風險，這種關系太復雜，某一環節出問題會造成整個鏈條出問題。(成希 廖舒雯 劉曉)