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????購買使用權(quán)存在極大的法律風險
????根據(jù)今年十月份廣州媒體所做的調(diào)查分析，目前，廣州市有超過100萬老年人，但社會養(yǎng)老機構(gòu)的床位數(shù)僅有約3萬張，共中三分之二是民辦養(yǎng)老機構(gòu)。
????一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，入住老人院門檻并不低，首先要繳納一筆不菲的入院費。公辦養(yǎng)老機構(gòu)入住院費用最低，一般情況下也需要有5000元。而一些民辦養(yǎng)老院的入院費則較貴，從幾千到十萬元不等。由于公辦養(yǎng)老院常常是一房難求，大部分老人只能入住較貴的民辦養(yǎng)老院。
????據(jù)介紹，大型民辦養(yǎng)老院現(xiàn)狀為收費靈活，入住門檻高，可以按天，按月，有也可長住。長住的老人占95%以上，大概是100元一天。按月收費則大概2400元到2600元，入住一般要先交幾萬元入住費，之后每個月繳納伙食費、服務(wù)費等費用。但像頤福居·尊長園項目動輒需要幾十萬的項目，而且服務(wù)收費要5千到7千多的，在廣州市還是第一次出現(xiàn)。
????而公辦養(yǎng)老院根據(jù)廣州市老人院官網(wǎng)上公開的收費標準，入院時需一次性交住院設(shè)備費4800元或5000元，及費用保證金20000元，入院一次交齊。每月繳費標準，按老人所在區(qū)及生活自理能力而定。伙食費按實際支出收費。特殊護理費是25元/天，重病急救按實際天數(shù)計。這個收費標準在廣州市屬于中等水平。和國內(nèi)其他養(yǎng)老院不同的是，60%的入住老人都是廣州各個街道送來的孤寡老人和“三無”老人，而且這些老人入院后，吃、住、就醫(yī)都是完全免費。
????項目負責人黃東升介紹，該項目是在吸取香港養(yǎng)老模式的經(jīng)驗，開創(chuàng)了高素質(zhì)社區(qū)養(yǎng)老的新模式，但有業(yè)界人士分析認為，這個項目就是徹頭徹尾的非法項目，只是以“養(yǎng)老概念”為營銷噱頭，最后難免成為了某些人的吸金“利器”。
????在不少業(yè)內(nèi)人士看來，目前中國并沒形成真正意義的“養(yǎng)老地產(chǎn)”，多數(shù)企業(yè)是想借“養(yǎng)老概念”試圖在地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹，更不排除部分項目把養(yǎng)老公寓作為吸金的“噱頭”。
????目前，廣州多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目是通過劃撥或轉(zhuǎn)讓集體用地規(guī)劃而成的中高端“老年公寓”，一般入住者沒有產(chǎn)權(quán)，辦不了房產(chǎn)證。對購買者而言，買的只是使用權(quán)，最多20年。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱，但是這個項目沒有經(jīng)過政府部門劃撥，也不屬于集體用地，其產(chǎn)權(quán)是國有土地，規(guī)劃用途是公共綠地，而且還處于白云山生態(tài)控制區(qū)，這個項目屬于違建，隨時有被政府強拆的風險。市民購買20年的使用權(quán)，權(quán)益無法得到保護。
????廣東法制盛邦律師事務(wù)所律師楊文龍則介紹，這種房子產(chǎn)權(quán)不具備土地使用權(quán)，具有臨時性質(zhì)，在這過程中如果遇上政府拆遷等，承租人的錢隨時有可能打水漂；而承租市民如果長租，等于是提前透支了租金，如果屆時建筑被拆，將面臨投進去的錢不能返還，造成被動。租上租理論上是可以，前提是上一手的出租人同意這手的人可以轉(zhuǎn)租，這個租賃合才有效。如果上一手不同意，就是無效的。但是，租上租重重疊疊越多，造成越多的風險，這種關(guān)系太復(fù)雜，某一環(huán)節(jié)出問題會造成整個鏈條出問題。(成希 廖舒雯 劉曉) | 
