? ? ? 對于小區業主來說，規范的物業管理服務能讓小區有更大的升值空間。

????網上曾經有一個段子說，對于來訪者，小區門衛或保安通常會拋出哲學的三個終極問題：你是誰？從哪里來？要到哪里去？

????如果你遇到過這樣的事情，從中不難看出小區的管理水平。

????居民住宅小區，相當于一個“小型社會”，業主方和物管方是當中的兩個主要角色，但誰才是“主角”，大家都有自己的看法。

????9月26日，梧州市西環路8號銀山華庭小區物業管理處辦公室開始重新裝修，一家名為佳慧的物業管理公司接手該小區的管理，這也標志著該小區過去兩年無物業管理的混亂局面結束。佳慧物管公司經理黎女士坦言，當前最大困難在于如何扭轉部分業主長期拖欠物業管理費的尷尬局面。

????銀山華庭小區業委會成員肖先生告訴記者，小區從2011年交付使用。與許多業主一樣，他對當初的物業公司——坤林物業公司的相關管理比較認可。當時，為了管理小區車輛，坤林公司特意安裝了智能升降閘門，凡業主進出小區都要刷卡，且所有小區車輛都要停放至指定地方。不過，有序局面僅僅維持了半年。隨后，保安們為了省事，干脆就不再放下門閘，放任外來車輛自如進出。而監控攝像頭失效、小區樓頂違建、綠化樹枯死等問題相繼出現。在多次投訴協商無果后，部分業主紛紛以“拒繳物業費”方式表達心中不滿。2014年，坤林物業公司主動退出小區管理。

????“前一手物業公司留下的不良影響，給我們的工作帶來不少沖擊。”佳慧物業公司副總經理甘先生說。據其透露，從今年4 月份佳慧物業公司進駐小區至今，仍有8萬多元應繳物業費無法收取。

????甘先生由此找到解決問題的方向：先由佳慧物業公司墊資數萬元，并及時清理小區雜草叢生的亂象，更換失效監控攝像頭、維修并恢復部分樓棟損壞的公共通訊設施。“只有這樣，業主們才能重拾對物管的信心，并愿意繳納物管費。”甘先生說。

????談及物管工作，不得不提到業主委員會。業委會是由業主代表大會選舉產生，業委會委員由業主擔任，代表小區廣大業主監督物業公司所從事的小區管理工作。

????但如果相關監督不到位，業委會也可能成為妨礙小區物管工作順利運轉的一塊“絆腳石”。據一名資深物業管理工作者透露，我市個別小區業委會成員不但沒有履行職責，反受不當利益驅使，利用部分業主民主意識不強等漏洞控制業委會，繼而使用“罷免權”要求原有物業公司撤場，達到業委會“自管”小區的目的。如此一來，他們則可通過在小區道路私設收費停車位等不當手段為個人謀私利，嚴重損害廣大業主的正當利益。

????另一方面，承擔監督業委會職能的各街道辦和社區居委會，也因缺乏相關操作細則而感到十分困惑。

????大塘社區黨總支書記施家裕曾參與多個大型小區業委會籌備和監督工作。她表示，如果在工作中發現個別小區業委會的相關做法有不妥之處，社區對其實施監督也需要廣大業主的積極配合。

????據了解，街道及社區均無權單方面終止業委會成員資格，而是需要經20%以上業主或者業主委員會過半數成員書面提議，業主委員會在收到書面提議的三十日內召集業主大會會議決定是否終止其成員資格。“然而，部分居民對小區事務漠不關心的現狀，往往導致相關罷免程序無法順利進行。”施家裕說。

????目前，坐落在大塘街道辦事處轄區的恒祥豪苑、盛業大廈等多個小區的業主紛紛提出要成立業委會，部分成熟小區的業委會又臨近換屆。如何確保小區業委會依法依規行使監督權利，維護廣大業主合法利益，將再次考驗有關部門的管理智慧。

????今年梧州市“兩會”期間，記者分別采訪了部分人大代表和政協委員，就如何提升小區物業管理服務水平、化解小區業主和物管企業之間矛盾等問題，了解他們的看法和建議。

在一些沒有物業管理的小區，公共設施被破壞，往往容易出現無人過問或維修的情況。

????■ 代表和委員建議

????梧州市第十四屆人大代表廖天林：

????創新管理方法設立管理賬戶

????無物業管理小區建筑物的管理，各街道、社區一般將其納入社會網格化管理，由網格員一一對應相應樓棟戶長。但是，由于社區沒有任何處置權和制約權，社區對物管工作單靠宣傳和引導往往是事倍功半。因此，管理義務下放給社區的同時，也應該授予社區相應制約權，且匹配相應保障措施。

????此外，對無物業公司管理的建筑物，應建立公共維修基金及相關公共管理賬戶。費用可以按照核定標準在水電費繳納中同時收取，或者在舊房上市交易當時按房價的一定比例收取，定期劃撥由社區代為管理及調配使用，并公開賬戶，接受物管行政主管部門、審計部門及居民代表監督。

????梧州市第十四屆人大代表麥堅文：

????物管提前介入管護公共設施

????目前，公共設施遭私自改變用途問題，在部分物業管理混亂的小區較為突出，有的小區為求利潤最大化，甚至在售房之時已將小區消防通道、公共道路等變為車庫出售。

????有關部門應按照住宅小區開發建設相關管理條例，在前期落實小區物業管理的配套設施。同時，業委會可以代表全體業主，對小區公共場地和設施進行日常管理和使用，并負責對小區公共收益進行歸集和分配，同時還可對物業公司或其他業主私自侵占業主公共產權等行為進行全面監督和制約，或者將物業托付獨立的管理單位并由其管理和運作，既可以保證公共收益的安全、保值與增值，又可以充分保障業主的知情權與監督權。

????政協梧州市第十二屆委員莫迪：

????強調契約精神收費匹配服務

????我認為，應加強業主、業委會、物業公司三者之間的相互信任，依照三方既定協議內容各司其職，始終以廣大業主利益為重，是小區管理得以有序進行的基本保障。通過宣傳引導，讓業主理解物業服務市場化、專業化、社會化的優勢和趨勢，樹立“花錢買服務”的物業消費服務理念，做到凡事與物管公司協商共議，遵守物業服務協議，按時足額繳納物業費。物業公司要生存和壯大，必須轉“管理” 為“服務”，要根據業主和使用人的委托和要求，融管理于服務，不斷提高自身服務質量，取信于業主。

????同時，有關部門要在政府指導價格的原則上，根據經濟社會的發展和業主共同商議確定更合理的收費標準以及匹配的服務內容，助推物業服務收費標準市場形成機制，讓物管費調整做到有法可依。

????政協梧州市第十二屆委員張在德：

????明確部門職責完善監督制度

????自2013 年1 月1 日起，根據《廣西壯族自治區物業管理條例》第四條規定，業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責指導并處理。因此，有關部門要理順關于物業公司、業委會管理責與權等，明確各自職責。

????此外，有關部門要加強物業管理市場整頓，對不遵守物業法律法規、不按規定定期公示財務賬目的物業公司，予以清理和整頓，同時，對業委會及業主大會進行有效引導、監督、管理。