六、價格指數的計算方法

(一)新建住宅銷售價格指數的計算方法

⒈各城市基本分類月環比價格指數

計算步驟與方法：第一，計算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環比指數；第二，采用雙加權計算全市三個基本分類的環比指數，即分別利用本月銷售面積和金額作為權數計算價格指數，然后將兩個價格指數再簡單平均；第三，計算保障性住房環比價格指數，計算方法與商品住宅基本分類計算方法一致。

具體計算過程為：

⑴計算各樓盤各基本分類(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上和保障性住房)本月及上月平均價格

本月及上月平均價格計算公式為：

和 (1-1)

其中： 、 為第i個樓盤第j基本分類t期(本月)、t-1期(上月)銷售金額， 、 第i個樓盤第j基本分類t期(本月)、t-1期(上月)銷售面積。

⑵計算各樓盤各基本分類(含保障性住房)月環比價格指數

①連續性銷售樓盤和新開樓盤環比價格指數的計算

連續性銷售樓盤是指，該樓盤本月和上月對應分類都有成交；新開樓盤是指，該樓盤本月第一次進入市場銷售(本方案中連續四個月沒有成交記錄的在售樓盤也視為新開樓盤)。

對于新開樓盤，需對上月該樓盤各分類平均價格進行評估，具體評估方法如下：如果新開樓盤附近區域存在可比在售樓盤，則按照該可比樓盤對應分類成交價格評估上月價格；如果沒有，則根據區域、地段、價格同質可比原則，選取與該樓盤位置同一級別區域的相似樓盤對應分類成交價格進行上月價格評估；如果上述樓盤都不存在，則根據該樓盤附近區域內本月二手住宅交易價格變動幅度或有關價格數據的變動幅度進行評估。

連續性銷售樓盤和新開樓盤基本分類環比指數計算公式為：

計算公式為： (1-2)

其中： 為第i個樓盤第j基本分類t-1期(上月)平均價格(對于新開樓盤則為評估的平均價格)， 為t期(本月)平均價格。

② 間斷性銷售樓盤環比價格指數的計算

間斷性銷售樓盤是指，由于市場供求變化等原因導致該樓盤當月有交易，對應分類上月沒有交易，而在本月之前的三個月內曾經有交易的樓盤。

對于該類樓盤，依據該樓盤本月之前三個月內離本月最近的各分類成交數據計算各分類平均價格，再利用下列計算公式計算基本分類環比價格指數：

(1-3)

其中： 表示第i個樓盤第j基本分類t期(本月)平均價格， 表示距離本月最近的對應基本分類平均價格，n為距離本月的月份個數。

⑶計算全市基本分類(含保障性住房)月環比價格指數

計算公式為： (1-4)

其中： 為第i個項目第j基本分類環比價格指數， 為第i個項目第j基本分類t期(本月)銷售面積(金額)，n為該基本分類中包含樓盤的個數。將分別利用銷售面積和金額加權計算得到的兩個指數再簡單平均計算。

⒉計算各城市基本分類以上類別價格指數

⑴定基價格指數的計算公式

(1-5)

其中：P表示價格，Q表示數量，t表示月份， 、 分別為本月和上月定基價格指數， 為環比指數。

⑵月環比價格指數的計算公式

(1-6)

⑶月同比價格指數的計算公式

(1-7)